投资要点

事件:

统计局发布了5月份的数据5月份，商品房销售面积—32%，销售金额—38%，新开工面积—42%，竣工面积—31%，开发投资—8%，实收资金33%

评论:

基本观点已经出现5月销售降幅收窄，销售金额同比—38%，销售面积同比—32%从高频跟踪数据来看，我们跟踪了36个新房，5月成交面积同比—52%，36个城市中有24个城市跌幅收窄，12个城市二手房，5月成交面积同比—34%，12个城市中有10个城市跌幅收窄自6月份以来，改善的趋势仍在继续过去三周，平均每周成交面积从1月到5月有所变化新房成交面积中山+77%，青岛+58%，惠州+45%，兰州+42%，常州+31%，苏州+29%二手房，青岛+104%，扬州+85%，杭州+68%，苏州+23%，南京+19%等

绝对水平仍处于较低水平，政策将长期持续改善1)目前销售有所恢复，但力度较弱，同比仍大幅下降1—5月累计销售金额同比—32%，除2020年2月疫情外，仍为历史最大降幅，此外，5月份新开工面积，竣工面积，开发投资，实收资金分别为—42%，—31%，—8%，—33%，同比依然较差2)信用风险持续，房企雷雨仍有发生，3)土地成交大幅下降5月土地成交金额同比—40%，而土地出让金约占地方财政的30%，4)政策空间也比较大，尤其是第二套首付比例的变化，以及认房认贷的要求2015330新政二套首付降至最低40%，2016年2月2日，非限购城市首套最低首付20%，二套最低首付30%

供给侧改革趋势持续1)销售弱复苏下，行业出清更彻底，2)土地市场利润率持续提升预计2021年以来分批集中供地毛利率分别为21.9%，25.0%，27.1%，29.5%，33.9%，3)优质房企拿地份额增加1—5月，TOP30国企拿地金额占百强企业拿地总金额的55%，2020年和2021年分别占35%和38%，目前少数优质房企拿地活跃销售改善后，更多优质房企的拿地情况也有望大幅改善

投资建议:基本面拐点在5月份已经出现，但绝对水平仍处于低位弱复苏下，政策改善持续，供给侧改革趋势延续，当前估值处于低位看好保利发展，万科A，金地，招商蛇口，南山控股，招商刮起

风险:居民房贷等杠杆大幅收紧，房地产税超预期。