1.目前是基本面的底部吗:

房地产的需求恢复分为三个阶段5—6月销售业绩释放积极信号，核心城市楼盘到访量增加，二手房展示和交易量持续上升，流拍率企稳，土地购置和新开工面积转正

2.根本性修复的程度是什么:

1)全国整体修复力度:新房和二手房市场连续四周修复，一线加速回暖，二线环比企稳，三线市场依旧冷淡，一线城市和强二线核心区率先回暖。

2)需求修复斜率决定供给侧优化程度:年内有销售强弱之分，6月，9月，12月为销售高峰期环比增速决定修复斜率，销售修复带动新开工，销售支付修复带动土拍市场修复

3.房地产修复的龙头企业

1)新开工预测:土地交易为新开工总量奠定基础，新房销售业绩影响新开工决策2022年新开工预计同比减少30%，新开工将减少或影响2023H1新房供应手中有足够价值的房企有望借机提升市场份额

2)关注仍保持高拿地强度或土储充足的房企，深度介入先修城的房企。

4.投资建议:投资方面，我们认为可以关注以下三大主线发展类别——选择两头:1)综合能力最强的优质龙头，短期销售灵活+中长期集中度提升，盈利能力提升重点推荐:A聚发展，h .中国的海外发展，2)2022年不同能级城市间需求修复进度分化，深耕优质区域的小而美的公司短期销售弹性较强克而瑞6月30日的百强房企销售数据验证了这一观点我们建议关注区域修复带来的个股阿尔法机会，重点推荐:A田健集团(深耕深市)，滨江集团(深耕杭城)，法华股份(深耕珠海)，h越秀地产(深耕广州)

物业类——选择龙头:需求的回暖有利于提高物业管理公司的客户粘性，其中龙头公司的管理规模和市场份额有望进一步拉大与行业平均水平的差距重点推荐:碧桂园服务，徐汇永盛服务

中介——选择龙头:市场回暖首先利好中介，其中龙头公司业绩弹性较强，重点推荐:壳牌—W。